Spekulationssteuer in Duitsland: Regels bij verkoop van onroerend goed

1. Wat is de Spekulationssteuer?

De Spekulationssteuer is een belasting die in Duitsland wordt geheven op de winst uit de verkoop van onroerend goed als de woning binnen 10 jaar na aankoop wordt verkocht. De winst wordt belast tegen het inkomensbelastingtarief van de verkoper, dat kan variëren van 14% tot 45%.

Wanneer geldt de Spekulationssteuer?

Als een woning binnen 10 jaar na aankoop wordt verkocht.

Als de woning niet uitsluitend voor eigen bewoning is gebruikt (bijvoorbeeld bij verhuur).

Ook als een woning wordt overgedragen van een BV naar privé of andersom.

Wanneer ben je vrijgesteld van de belasting?

Als de woning in het jaar van verkoop én in de twee voorgaande kalenderjaren uitsluitend door de eigenaar zelf bewoond is.

Als de woning pas na 10 jaar wordt verkocht.

2. Bepalende data voor de 10-jaarstermijn

Voor de berekening van de 10-jaarstermijn gelden verschillende data bij aankoop en verkoop:

Bij aankoop: Inschrijving in het Grundbuch (kadaster) is bepalend

De 10-jaarstermijn begint te lopen vanaf de datum waarop de koper als eigenaar wordt ingeschreven in het Grundbuch.

Dit kan enige tijd na het tekenen van de notariële koopovereenkomst gebeuren, afhankelijk van de verwerkingstijd bij de autoriteiten.

Bij verkoop: Datum van de notariële koopovereenkomst is bepalend

De Spekulationssteuer wordt berekend op basis van de datum waarop de notariële koopakte is ondertekend, niet op de datum van betaling of eigendomsoverdracht.

Dit betekent dat als de koopakte wordt ondertekend vóór de 10 jaar verstreken zijn, de belasting verschuldigd is, ook als de daadwerkelijke overdracht pas later plaatsvindt.

Voorbeeld:

Inschrijving Grundbuch (aankoop): 15 maart 2014

Tekenen notariële verkoopakte: 10 maart 2024

Eigendomsoverdracht aan koper: 1 juni 2024

➡ Spekulationssteuer is verschuldigd, want de notariële verkoopakte is getekend vóór 15 maart 2024, dus binnen de 10 jaar.

3. Speciale regels bij nieuwbouw

Bij nieuwbouwwoningen gelden soms andere regels:

Als je een nieuwbouwwoning binnen twee jaar na oplevering verkoopt, kan de belastingdienst dit als een belastbare transactie beschouwen, zelfs als je er zelf hebt gewoond.

Dit heeft te maken met de mogelijkheid dat de woning als een speculatieve investering wordt gezien.

Regelmatige aan- en verkoop van nieuwbouwwoningen kan zelfs als commerciële vastgoedhandel (gewerbliche Grundstückshandel) worden beschouwd, waardoor niet alleen inkomstenbelasting, maar mogelijk ook omzetbelasting (Mehrwertsteuer) verschuldigd is.

4. Hoeveel belasting betaal je?

De Spekulationssteuer wordt berekend over de verkoopwinst en wordt belast als normaal inkomen tegen het progressieve tarief van de Duitse inkomstenbelasting (Einkommensteuer).

Berekening van de belasting:

Verkoopwinst berekenen:

Verkoopprijs minus Aankoopprijs

Aftrekbaar: kosten voor makelaars, notaris, verbouwingen (mits aantoonbaar waardeverhogend).

Belastingtarief:

De winst wordt opgeteld bij je andere inkomsten en belast tegen het progressieve tarief (tussen 14% en 45%).

Extra kosten: 5,5% solidariteitsheffing en 8-9% kerkbelasting (indien van toepassing).

Voorbeeldberekening

Aankoopprijs: €300.000 | Verkoopprijs: €400.000

Kosten (makelaar, notaris, verbouwing): €20.000

Winst: €80.000 (€400.000 - €300.000 - €20.000)

Als je een belastingtarief van 42% hebt, dan betaal je:

€33.600 inkomstenbelasting (42% van €80.000)

€1.848 solidariteitsheffing (5,5% van €33.600)

Kerkbelasting (optioneel, ca. 8-9%)

Totaal kan dit oplopen tot ongeveer €36.000 belasting op de verkoopwinst.

5. Conclusie en advies

Wil je een woning verkopen binnen 10 jaar na aankoop? Dan is de kans groot dat je Spekulationssteuer moet betalen, tenzij je er zelf hebt gewoond volgens de vrijstellingsregels.

Bij verkoop van een nieuwbouwwoning binnen 2 jaar kan de belastingdienst strengere regels hanteren, zelfs bij zelfbewoning.

De 10-jaarstermijn loopt van de datum inschrijving Grundbuch (bij aankoop) tot de datum ondertekening notariële koopakte (bij verkoop).

Twijfel je over je situatie? Raadpleeg een Duitse belastingadviseur (Steuerberater) voor een exacte berekening en advies.

Heb je vragen? Bel ons of kijk even bij https://www.nederlands-duits-emigratie-centrum.nl/